Las recaudaciones y su Efecto en el Patrimonio de un Edificio

Si pretendemos llevar un verdadero control de las cuentas patrimoniales en un edificio, el sistema de imputación de las recaudaciones por gastos comunes y demás partidas debe poseer ciertas propiedades, de modo que atribuya automática y correctamente los montos ingresados, tanto al fondo operacional como al de reserva.  
Las cuotas de gasto común constituyen reposiciones del fondo operacional; al fondo de reserva van las fracciones porcentuales de gasto común que establezca el Reglamento de Copropiedad, los intereses por mora, las multas por mora, las multas por infracciones al Reglamento y las cuotas por arriendo de bienes comunes. En los pagos atrasados de uno o más meses hay considerar los efectos de las disposiciones del Título XIV del Código Civil. El artículo 1595 establece que: "Si se deben capital e intereses, el pago se imputará primeramente a los intereses, salvo que el acreedor consienta expresamente que se impute al capital." Los pagos deben atribuirse a los meses adeudados en estricto orden de antigüedad, desde las cuotas más antiguas a las más nuevas, y dentro de cada cuota, primero a los intereses, luego a las multas por mora que permita el reglamento, luego a las otras multas que existan, y finalmente a las deudas de gastos comunes.

Muchas ecuaciones aprendemos en matemáticas financieras, en esto del cálculo de intereses, pero la verdad es que en Chile está prohibido el interés compuesto, la capitalización de intereses o cobro de intereses sobre intereses. Ver artículo 1559 del Código Civil: “Si la obligación es de pagar una cantidad de dinero, la indemnización de perjuicios por la mora está sujeta a las reglas siguientes: 3.a Los intereses atrasados no producen interés.” En consecuencia el sistema contable que usemos debe ser capaz de llevar por separado los saldos capital y los saldos interés de cada departamento.

Hay que tener cuidado con el artículo 1570 del mismo Código: “En los pagos periódicos la carta de pago de tres períodos determinados y consecutivos hará presumir los pagos de los anteriores períodos, siempre que hayan debido efectuarse entre los mismos acreedor y deudor” Si equivocadamente damos recibos de gastos comunes a gente en mora, atribuyendo los pagos a últimos cobros, luego habrá problemas para acreditar la deuda anterior. Si paga un arrendatario recién llegado, que se ha recibido el departamento con deuda, y no quiere asumir las partidas antiguas, no podemos ayudarle, no le debemos ceder la facultad de pagar las cuentas más recientes. Es un problema que deberá resolver con su arrendador, pero nosotros como administradores, si le recibimos el dinero, lo consideraremos abonado a las cuentas más antiguas, y le seguiremos cobrando los castigos asociados, los intereses y multas que establezca el reglamento de copropiedad.